EB-5投资者必读:准备资金来源文件的八个问题

今天,来看篇除了项目选择之外,对于EB-5投资者对重要的工作,资金来源的证明和材料准备。

排期!涨价!改革!中国客户每天看到的都是这样的消息。在这种大环境下,客户对资金来源文件的准备速度要求越来越高,而律师在文件把关方面也面临许多新的挑战。如不多加小心,仓促准备的文件将给客户的I-526申请带来极大风险。

本文将探讨资金来源文件准备过程中需要多加注意的八个问题。虽不能面面俱到,却是律师们在执业过程中常常遇到的问题。

I. 整体构思:用最易获取的文件最清晰地证明投资资金的来源

客户家庭内部往往有大量资产。因此,准备文件前,首先要了解客户的资产池中的哪类资产最易证明来源。根据美国法律的要求(参见8 C.F.R. §204.6),申请者仅需证明用于投资的资金来源合法,无需证明申请者一生的全部收入都是合法的。由于第一次接触客户的往往是移民中介,移民中介应当将这个概念用简洁明了的语言告知客户,让客户在了解大前提的情况下与专业团队一起进行整体构思。一般来说,销售多年之前购置的房产或者用多年前购置的房产获得抵押贷款都是较为简单的方式。当然,个体情况差异很大。笔者在执业中有遇到过长年在西方发达国家工作的中国人,他们仅仅需要提供税单和工作证明即可证明资金来源。

在今天的中国,很多记录是不完整的、缺失的、甚至无法获取的,在文件准备初期应当尽量避免进入此类“雷区”。美国移民局在审理I-526时并不考虑中国的实际国情,相反,他们会生搬硬套美国式的法律框架和思维模式来审理中国申请者的申请文件。虽有律师檄文抨击这种不顾他国实际情况的作风,但到目前为止,移民局依然没有作出实质性的改革。在这种环境下,如不加以筛选,草率地选择一种对客户不利的方式,严重情况下可导致客户移民申请的失败。

II. 证据标准:官方称 “较有可能”,实则不然

在2013年移民局的政策备忘录中,移民局援引了2010年Matter of Chawathe, 25 I&N Dec. 369, 375-376 (AAO 2010)案中移民局行政申诉办公室的意见,指出申请人只要能证明自己的主张较有可能是真实的,移民局就应当采信。但是,在实际审理中,移民局对证据的充分性要求很高。

一份可以顺利通过移民局审查的资金来源报告应有一条完整的逻辑链,且逻辑链上每一个链条都有一定程度的证据来支撑。一般来说,越是久远的事件,证据标准越低,越是近期的事件,证据标准越高。

III. 最佳证据:第三方验证最为妥当

那么哪种证据是最好的证据呢?移民局在审理EB-5申请时,无论是对项目文件的审理,还是对资金来源文件的审理,都遵循一个原则,即:有为谋私利嫌疑的陈述是不可信的,第三方的验证是可信的。这从一个层面也反应了美国证据法学对私利陈述(英文:self-serving statement)证据价值的否定。在2014年的有关I-526被拒的行政上诉案中,有多份判决中提到申请人在证明资金来源时,仅仅是提供了一份个人声明,没有任何证据去验证个人陈述中涉及的事件。

因此,在准备资金来源文件时,最好使用第三方验证的结果来作为证据。房屋的价值就让评估公司做评估,公司的财务状况就让外部的注册会计师事务所出具审计报告,非上市公司的股权的价值一定要有客观的、可证实的依据。不要为了节省花费去打擦边球。

IV. 个人投资:你家的不一定就是你的

此问题近期争议颇多。美国法律(参见8C.F.R. §204.6)要求投资者“个人”主要且首要承担投资的风险。换句话说,投资本金必须是个人拥有。私以为此规定的立法原意是防止投资人为谋私利挪用公款;移民是个人行为,如果用公司财产来为自己的移民买单,将会伤害公司利益相关者的权益。不幸的是,移民局在实际操作中并没有体现立法原意的精神,反倒是依据该条款,机械性地拒绝了不少中国投资人的申请。

中国投资人目前比较流行的一种做法是用房产作抵押获得贷款,用贷款所得投资移民。问题是中国家庭内部资产的产权登记往往混乱不清。父母的资产登记在孩子名下,孩子的资产登记在父母名下,都是司空见惯之事。

但是,如果选择用贷款的方式做投资移民,目前只有两种办法较为可靠:

(1)主申请人或其配偶是产权拥有者,主申请人用财产去申请贷款,获得贷款后用于投资,或者
(2)资产的产权拥有者申请贷款,获得贷款后将贷款赠予给主申请人或其配偶,主申请人用获赠资金投资移民。

切忌让孩子用父母的资产作抵押获得贷款后直接投资,移民局认为这种模式不符合法律的要求。

在2015年4月22日的利益相关者电话会议上,投资移民计划办公室副主任Julia Harrison在讲话中专门谈到了关于抵押贷款的问题,并强调“申请人必须证明债务是由申请人拥有的资产为抵押” 因此,最为保险的抵押贷款是由申请人所拥有的抵押物获得的。至少抵押物应当是申请人与产权人的夫妻共同财产。如果是其他人用其资产获得的贷款,则必须有非常清晰的赠予书来证明贷款所得将无条件赠予给主申请人。

V. 合同条款:小心抵押条款和贷款用途

在以贷款所得为主要资金来源的案子中,一定要注意抵押条款和贷款用途条款的内容及翻译。如果是以房产为抵押,抵押条款须清晰地显示房产的具体位置,产权证号码, 产权所有人等有关抵押物的细节信息。而贷款用途条款则不能禁止贷款申请人将贷款用于投资移民,否则所贷款项一旦用于投资移民,将被移民局视为有贷款诈骗嫌疑。

在极个别案件中,移民局曾对“抵押”和“担保”之间的区别产生过疑问。正如Julia Harrison指出的,所借贷款必须是以申请人的个人资产为“抵押”。在法律原文中,8 C.F.R. §204.6要求投资者的债务必须是以个人资产为“抵押”而不是“担保”。

很多中国人是不区分抵押和担保的, 但是在美国法律下,抵押意味着如果借款者无法履行还款义务,则借款中用于抵押的房产产权将转给法院。而担保仅仅意味着如果借款者无法履行还款义务,借款者承诺用个人财产来还款。因此,在这些条款中一定要注意语言的运用以及翻译的准确性。

VI. 资金路径:最简单也最麻烦

这是整个资金来源文件包中最简单但也最容易出现问题的环节。

简单的说,移民局需要投资人证明所投资金来自于投资人。但是,由于中国的外汇管制,很多投资人必须通过亲戚朋友,才能将资金汇入项目方在美国的账户上的。这个过程中会产生大量的银行记录。而律师在审阅文件时要特别小心这个部分。每一笔资金哪一天从哪个账户出来,通过什么样的方式,哪一天进入哪个账户,都是需要100%的精准度的。在2014年有关I-526的行政上诉判决书中,有多份都提到了资金路径文件中某些细节文件的缺漏。资金路径中一旦出现不可解释的断点,对于投资人的I-526申请带来很多麻烦,可能招致补件要求提供细节。

VII. 前后一致:魔鬼藏在细节里

文件在语言方面应当做到前后一致,如果有不一致的地方应当着重解释。这应当是资金来源文件准备中最为枯燥的一个环节,律师需要确保有关资金来源的重要文件上不出现前后不一致的情况。比方说一些地址的翻译,由于整个文件包很大,往往是由不同的翻译员翻译完成,每个翻译员在翻译地址时都有自己的想法,最终造成一个地产的地址在文件不同处是不同的翻译。这就容易引起移民局的怀疑。

VIII. 尺度拿捏:寻找不完美中的完美

以文件翻译为例。资金来源文件的翻译不是诗词翻译。翻译固然要准确,但没必要纠结是否完美表达文本以外的意境。如果非要和翻译员去争合同翻译中shall和must 的区别,对于客户来说就是浪费时间。但是,翻译一定要完整,不能一份文件有27页,翻译员只翻译了他认为最重要的20页。翻译员必须提供翻译员证明,证明自己的翻译是与原文相符的,这是移民局的硬性规定。无论翻译员觉得有多麻烦,这份证明都必须提供。在2014年有关I-526被拒的行政上诉案判决书中,至少有3份提及了不完整的翻译,而有更多份提到了翻译员证明的缺失。

中国客户的资金来源文件很少会是完美的,所以如果任何人想以完美主义的标准去做资金来源文件,最终的结果都将是得不偿失。对于律师来说,挑战在于如何判断资金文件中不完美的部分对于客户申请的影响。这是一个把脉的过程,需要律师通过自己的过往经验以及对移民局审理文件标准的拿捏来做出判断。

总的来说,资金来源文件的准备并不简单。这是一个繁杂、琐碎、需要细心对待的工作。同时,这是一个团队工作,需要移民中介、文案团队和律师齐心协力把工作做好。在这个过程中,移民中介往往处在一个窗口位置,好的移民中介可以在为客户提供初期咨询服务时帮助客户理解资金来源文件的基本需要,从而让客户对文件准备有大致的了解以及心理上的准备。好的文案团队应该是一个细心且耐心的执行者,可以一丝不苟地准备、整理、并翻译客户提供的资料。作为整个文件准备过程的把关者,律师不仅需要熟知相关法规,而且应当了解中美在实际操作中的差异性和共同点,从而能为客户的文件提供有效、合理且可操作的指导意见。

我们提供免费谘询服务:

请立即电邮info@requs.hk 或提交你的完整评估表给我们,也可以直接致电我们的热线400-883-2225 获取更多有关资讯。我们的资深移民顾问将在24小时内答复你的查询及提供免费电话资讯服务。

深圳市雷格移民有限公司是由多名10年以上专业会计师、专业法律顾问、资深移民顾问组成的团队,为香港、国内、以至海外人士提供一站式移民顾问及相关服务。除香港设有总部外,于深圳亦设有办事处,致力协助客户办理香港、英国、澳洲、西班牙、葡萄牙、美国、匈牙利、圣基茨、希腊、格林格达等多地移民申请。


This site is using the Seo Wizard Wordpress plugin created by Seo Uk